相続した不動産
皆様において必ず起こる相続について当社では、弁護士・税理士・司法書士などと連携しアドバイスをいたします。
必要のない相続不動産を放置しておくデメリットは？
①管理ができずに、不動産の価値が下がる
②固定資産税を払い続けなければならない
相続した不動産を放置しておくことは得策ではありません。
なぜならその間も固定資産税を払い続けなければなりませんし、住んでいないと管理も難しく傷んでしまい価値が下がってしまいます。
そこで考えられる対策が、売却する事・賃貸する事です。
しかし相続不動産の売却は名義変更が必要であったり相続人が複数いる場合など、一筋縄ではいかないこともあります。
相続登記を行わないことでのデメリットやリスクとは？
①他の相続人が、自分の持分（法定相続分）だけ勝手に登記して売却してしまう。
②売却などの処分が自由にできない。
③不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない。
④将来的に相続人が増える可能性がある
（相続の一人が亡くなった場合、その家族が相続の権利を引き継ぐ）
相続人が複数いる場合の売却の流れ
- 相続人を決める【遺産分割協議】
- 不動産の名義を移す【相続登記】
- 不動産業者に売却を依頼する【媒介契約を結ぶ】
- 売却後、所有権移転登記を申請する
- 売却代金を相続人の間で分配する
相続する遺産がわずかで分けようがないというケースも少なくありません。
しかし不況や増税を背景に、わずかな額でも相続を期待している人が増えています。
そのため資産の少ない家族などでもトラブルに発展している事例が多々あるのです。
仲が良いからと安心してばかりいられないのが実情です。
換価分割という方法ですと明確に分配出来るのでトラブルも防ぐことができます。
相続不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合うという方法で、実際に売却手続のできる相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行うことになります。
その場合、遺産分割協議によってだれが売却するか、売却代金をだれがどれだけ相続するのかを決めると良いでしょう。
相続した不動産であっても譲渡益の申告が必要？
売却して得られた利益（譲渡益）は課税の対象となります。
譲渡所得の申告には譲渡した不動産の取得費及び減価償却の数字が必要になります。
減価償却を算出するためには取得時期が分からなければなりません。
では取得時期や取得費はどうなるかというと、被相続人から引き継ぐことになります。
相続する不動産の購入した当時の売買契約書を探しておくようにしましょう。
もし売買契約書が見つからず取得費がどうしても分からない場合は、売却した際の譲渡金額の5％相当額を取得費とすることができます。
（1000万円で売却した場合は50万円を取得費とすることができます。）
相続税を支払った場合、譲渡税を軽減できます
相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った翌日から10ヶ月以内に行うことが原則です。
またこの期限内に相続税を納税する必要もあります。
そのため売却の意思があったとしても相続税の納税を迫られます。
さらに相続不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、譲渡税も納めなければなりません。
相続税を支払い、譲渡税も支払わなければならないなんてと思う方もいらっしゃると思います。
そこで相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができるため税金の軽減につながります。
※相続税は相続した資産総額が基礎控除額を超える方が対象になり必ず申告・納税をしなければいけないものではありません。
【基礎控除額】3000万円+（600万円×法定相続人の人数）
相続税対策の事例
- 賃貸マンション建設
- 生前贈与
- 生命保険
賃貸マンション建設
a.賃貸マンションの敷地は更地の時より相続税評価が概ね2割引きになる
b.建物の相続税評価は現金で持っている時より概ね6割引きとなる
c.借金は相続財産から差し引ける
d.所得税対策
家賃収入を生む事業として空いている土地を利用すると固定資産税は経費となり、更に建物部分は減価償却費として経費に落とせる
生前贈与
非課税枠1人あたり110万/年
毎年利用可能、年数制限なし
孫など法定相続人以外も利用可能
親族間では教育費や医療費を負担しても贈与にならない
死亡する3年以内に法定相続人に贈与した財産は相続税対象
生命保険
生命保険の死亡保険金は「みなし相続財産」として課税価格に含まれるが、「500万円×法定相続人の数」は非課税